賃貸併用住宅のメリットデメリット現時点で僕が感じること。 賃貸併用住宅はどのぐらいあるのかリサーチしてみる
大家を初めて1年が経過した
今日は定期的に賃貸併用住宅を所有することのメリットとデメリットを再度まとめたいと思います
賃貸併用住宅は新築で購入、建築した場合、建築費用が莫大になってしまうため、そこが最大のデメリットであり、一般的な投資方法ではないかもしれません
僕の場合は経験談として中古の賃貸併用住宅ということで書き出したいと思います
専門家によるメリット・デメリットの紹介についてはこのページの内容が理解しやすかったです（僕はこの会社と一切関係はありません）
上記に記載してあることはもっともだと思います
個人的に感じるのは
プラスの面
- 住宅ローンで物件を購入できた（金利が低い、審査が通りやすい）
- 会社員だけど副業として認められやすい
- 家賃収入を住宅ローンにそのまま充当できる
- 団信にはいれる
- 固定資産税が安くなった
- 住宅ローン控除が受けられる
- マンション住まいから離れて自分の家を手に入れることができた幸福感や自由度
- 自分で色々と手入れや掃除ができる
- 空き部屋を好き勝手に利用できる
マイナスの面
- 不備や故障があった場合管理会社を通しても直接自宅に来ちゃう（夜でも）
- こちらの不備で電気や水道が壊れて住めなくなった場合 自分の自宅スペースを使って頂いたりしなければならないかもしれない
- 入居者が騒いだ時に直接注意しづらい（管理会社を通したいけど夜だと無理）
- 入居者が近隣に迷惑かけないように注意を払わなければならない 近所の人の視線が厳しい気がする
- 挨拶に来て頂けるのは嬉しいが入居者のご両親様からのプレッシャーを直接感じる 不満なども直接言われる時がある
- ストーカー等犯罪が起きた時に巻き込まれる可能性もあるので入居者を守るためにも防犯対策は必死である
- 階段などの大規模な 修繕が将来待っていることへの不安
- 古い物件のため水回りの故障がどの程度起きるのか見当がつかない
- 僕の場合は1室ならセーフ、2室空いたら自分の収入からローンの返済へ充当する必要がある
そのほか
- 災害などが起きた時、入居者分の水や炊き出しの用意をしておかなくてはならない
ぐらいでしょうか。2年目、3年目になったらまた気がつくことがあると思います
ちなみに1年間で故障系のトラブルは3件でした
うち2件は水が止まらない、排水のつまりで水が溢れ出す（リフォーム直後で工事の不備が原因）
もう1件は最近で排水がつまるということでしたが、入所者が水切りネットをトイレに流したことと、入居者の髪の毛がごっそりお風呂の排水につまっていたということで、つまっているものを取り出して、あとは掃除と高圧洗浄をかけました
入居者→管理会社→業者さんに連絡してくれたんですが、この費用は大家持ちなんですかね。。。聞いてないな。
高圧洗浄も結構料金が様々でわかりづらいです。今お願いしている業者さんを信じてお願いしているのですが。高圧洗浄も定期的にかけないといけないですね。1年に1回ぐらいはしたほうがいいかもしれません。
賃貸併用住宅のリンクを集めてみました
不動産投資と収益物件の情報サイト健美家さんより
表示される検索数は少ないですが、一覧が理解しやすいです
東京が多いんですが、この中でもし僕がエリアだけで選ぶとしたら、、、表参道とかは論外で
- 東急大井町線・東急池上線『旗の台』駅徒歩6分の賃貸付戸建
- 京王線 千歳烏山駅 徒歩16分 平成4年築 ～賃貸併用住宅～
- 駅近！「駒場東大前」駅 徒歩5分、中古賃貸併用住宅！
- 豪徳寺徒歩5分 2010年築RC造3階建 賃貸満室
-
下北沢まで徒歩10分★賃貸併用住宅★利回り5.01％
立石、蒲田、南千住も好きな人は好きだと思うんですけどね、、僕は旗の台、駒場東大前、池尻あたりが好きです（そんなところ買えないけど）
豪徳寺は好きだけど、一番高級な物件みたいですね エリアはいいと思います。千歳烏山駅も結構住んでる人はいいって聞きますし。京王線が利用できます
東京は商店街や飲屋街が残っていて楽しいですよね。そういうところのエリアは人気があるから渋谷や新宿から離れれても、落ち着いた暮らしができそうです
横浜、千葉、横須賀は、、、地元の実情を理解しているか、目利きのプロの方でないと難しそうです
はたらくおうちさんより
用賀、等々力、三元茶屋、駒沢、祖師ヶ谷大蔵いいと思いますけど、高いな〜！！
葛西の新築で8000万超えてる、、それなら三宿で木造新築の9000万円のほうがいいような、、、
スーモとか大手のポータルサイトは地域を指定してからじゃないと収益物件が表示されません、 全国の中古の賃貸併用住宅がバーンと表示されると便利なんですが。
もしくはアパートではなくて店舗付住宅で、収益物件を探す方法もあります
house.ocn.ne.jp OCN不動産のほうで検索してみるとこんな画像が出て来ます
店舗併用の方が数が多いかもしれませんね。
不動産健美家さんでもう1度検索してみました
不動産建美家さんから 店舗付住宅で検索した物件の一部
店舗部分を自分で使用するのか、貸し出すのかにもよります。
店舗併用住宅でも住宅ローンを借りるための要件を満たしているか要件の確認が必要です。それから早い段階で税理士さんも見つけて、様々な控除が利用可能かの確認もしておいたほうがいいかもしれません。
住宅ローンで物件を購入しても、中古物件の場合はさらにリフォームやリノベが必要になる場合があるので、修繕費用をどう捻出するか家族や専門家に相談して進めるとよろしいかと思います
